리뷰 214개 숙소를 인수했는데 리뷰 0개로 시작한 이야기

평점 4.9, 리뷰 214개. 40대 자영업자 한 모 씨가 서울 마포구의 원룸형 숙소를 눈여겨본 이유였습니다. 상세 열람으로 평점과 객실 구성을 보고 나서 한 씨는 "이 리뷰면 인수하자마자 예약이 들어오겠다"고 생각했습니다.

하지만 그 리뷰 214개는 한 씨에게 넘어오지 않았습니다.

넘어오는 것과 넘어오지 않는 것

한 씨는 우선협상 대상자로 선택된 뒤 거래 대화방에서 판매자에게 계정 이전 방법을 물었습니다. 판매자의 답은 짧았습니다.

Airbnb 계정과 리뷰는 제 것이라 넘겨드릴 수가 없어요.

HostDeal에서 거래되는 것은 숙소 운영에 쓰던 시설·가구·비품과 운영 자료, 그리고 권리금입니다. Airbnb 계정, 잡혀 있는 예약, 리뷰는 양도 대상이 아닙니다. 한 씨는 매물 안내에서 이 문장을 본 기억이 있었지만, 리뷰가 없는 상태가 실제로 어떤 의미인지까지는 생각하지 못했습니다.

한 씨는 며칠 고민했습니다. 그리고 권리금을 다시 계산해 보기로 했습니다.

권리금을 다시 본 기준

한 씨가 처음 생각한 권리금의 근거는 "리뷰 많은 숙소"였습니다. 그런데 리뷰가 따라오지 않는다면 남는 가치는 위치, 인테리어, 검증된 객실 구성, 운영 자료, 그리고 이 자리에서 실제로 손님이 들었다는 기록이었습니다.

판매자는 지난 1년 월별 매출과 가동률 자료, 손님 문의가 많았던 항목을 정리한 운영 메모를 건넸습니다. 한 씨는 이 자료를 보고 위치 자체의 수요는 확실하다고 판단했습니다. 대신 대화방에서 초기 공백 기간을 이유로 권리금 조정을 제안했고, 처음 1,200만 원이던 권리금은 1,000만 원으로 정리됐습니다. 시설·비품은 1,800만 원 그대로였습니다.

기존 예약은 판매자가 정리

인수일 이후로 잡혀 있던 예약은 9건이었습니다. 예약은 판매자 계정에 묶여 있어 한 씨가 받을 수 없었습니다. 두 사람은 대화방에서 이렇게 정했습니다.

• 인수일 이후 예약은 판매자가 Airbnb 정책에 따라 직접 정리합니다.
• 인수일 2주 전부터 판매자는 새 예약을 받지 않습니다.
• 인수일 전날 마지막 손님이 나가고, 다음 날 인수인계를 합니다.

예약 정리는 판매자 몫이지만, 인수자도 날짜를 미리 맞춰 두지 않으면 인수일이 밀릴 수 있습니다.

리뷰 0개에서 다시 시작하기

한 씨는 새 계정으로 숙소를 등록하고, 처음 석 달을 이렇게 운영했습니다.

1. 첫 달 가격은 주변보다 15% 낮게: 판매자 자료의 평균 1박 요금이 9만 원이었는데, 한 씨는 7만 원대 중반으로 시작했습니다. 리뷰가 없는 숙소를 고르는 손님에게 가격이 이유가 되도록 했습니다.
2. 짧은 숙박도 받기: 최소 숙박일을 1박으로 낮춰 리뷰가 쌓이는 횟수를 늘렸습니다.
3. 운영 메모 그대로 활용: 손님이 자주 묻던 주차, 쓰레기 배출, 와이파이 안내를 체크인 메시지에 미리 넣었습니다.
4. 리뷰 10개마다 가격 조정: 리뷰가 쌓일 때마다 요금을 조금씩 올렸습니다.

넉 달 뒤의 숫자

넉 달째 월 매출은 약 270만 원(성수기 기준)으로 판매자의 같은 달 기록에 거의 다가갔습니다. 첫 두 달은 매출이 판매자 기록의 절반 수준이었기 때문에, 한 씨는 인수 자금과 별도로 석 달 치 월세와 운영비를 따로 떼어 두었습니다. 이 여유 자금이 없었다면 가격을 낮게 유지하며 버티기 어려웠을 것이라고 말합니다.

인수 전에 알아 둘 것

• Airbnb 계정·리뷰·예약은 넘어오지 않습니다. 권리금은 이 점을 감안해 판단합니다.
• 리뷰 대신 월별 매출, 가동률, 운영 메모 같은 자료를 요청해 수요를 확인합니다.
• 기존 예약 정리 일정과 새 예약 중단 시점을 대화방에서 날짜로 정해 둡니다.
• 초기 2~3개월은 낮은 가격과 짧은 숙박으로 리뷰를 쌓는 기간으로 잡고 자금 계획을 세웁니다.

리뷰는 사람을 따라가고, 자리는 숙소에 남습니다. 무엇을 사는지 분명히 알면 권리금 판단도 쉬워집니다. 매물의 매출 자료와 조건은 hostdeal.kr에서 확인할 수 있습니다.